El pasado día 22 de septiembre entró en vigor la Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contractos de alquiler de vivienda.
A continuación, exponemos las medidas adoptadas más relevantes.
Esta Ley se aplica:
En las áreas con mercado de vivienda tensa (donde hay riesgo de abastecimiento suficiente de vivienda de alquiler asequible, es decir, que la carga para el pago del alquiler supere el 30% de la media de los ingresos familiares o de la renta media de los menores de 35 años o que el precio de la vivienda haya crecido 3 puntos por encima del IPC en los últimos 5 años). La Ley ha incluido de manera transitoria 60 municipios catalanes en esta categoría (Barcelona, Girona, Lleida, Tarragona y 56 municipios más de más de 20.000 habitantes).
En las viviendas que estén destinadas a residencias permanentes.
Están excluidos de la ley: los suscritos antes del 1 de enero de 1.995, los de protección oficial, de inserción, alquiler social, políticas sociales o los de carácter asistencial y alquiler social obligatorio.
¿Cómo afecta la Ley en las áreas de vivienda tensa?
El precio de la renta NO puede aumentar respecto al contrato anterior – si fue firmado en los últimos 5 años – y NO podrá superar el Índice de Referencia de precios de la Generalitat.
EXCEPCIONES:
En caso de obra nueva y los que hayan sido rehabilitados: se pueden alquiler con el importe de la franja superior del Índice de Referencia, durante los 5 años posteriores a las obras. La ley prevé una moratoria de 3 años, período durante el cual no se aplicará la limitación de la renta.
Si existe relación de parentesco entre arrendador y el anterior arrendatario, si la propiedad firma un nuevo contrato de alquiler, podrá poner el inmueble en el mercado subiendo la renta hasta el precio de referencia.
Si la persona propietaria es vulnerable: cuando la unidad familiar tiene unos ingresos inferiores a 2,5 veces el Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña (IRSC). En este supuesto el propietario podrá firmar contratos nuevos con los precios anteriores. También podrá subir el precio del alquiler hasta el Índice de referencia, si el anterior contrato lo situaba por debajo. Esta excepción sólo queda sin efecto si la unidad familiar de los inquilinos tiene unos ingresos inferiores a 3,5 veces el IRSC.
RENTA: El contrato debe indicar el importe de la renta resultante de aplicar a la superficie útil de la vivienda arrendada el Índice de Referencia de precios de alquiler de viviendas, expresado en euros / m², sin tener en cuenta los márgenes de precio superior e inferior, a menos que las partes acuerden, dadas determinadas características específicas de la vivienda, incrementar o aminorar el valor indicado por el índice de referencia, con una variación de como máximo un 5%. Deben concurrir al menos 3 de las siguientes características específicas, que hay que hacer constar en el contrato, junto con los elementos que permitan acreditar las:
Ascensor
Aparcamiento
Vivienda amueblada
Sistema de calefacción o refrigeración en la vivienda
Zonas comunitarias de uso compartido, como ahora jardín o azotea
Piscina comunitaria o equipamientos análogos
Servicios de conserjería en el edificio
Vistas especiales
En los casos en que la renta inicial venga determinada por la renta de un contrato anterior, el arrendador deberá informar por escrito al arrendatario de la fecha e importe de la renta del anterior contrato y debe justificar establecimiento de la nueva renta. La Ley obliga al Registro de fianzas de contratos de alquiler proporcionar el importe de la renta anterior a los inquilinos que la pidan. En caso de que el propietario haya percibido más dinero del de la cuenta, el arrendatario tendrá derecho a recuperarlos.
Se puede acordar la asunción por el arrendatario de gastos generales y de servicios individuales. Se hará constar en cada pago, el importe de la renta y el importe de los gastos asumidos por el arrendatario. Cada mes de enero, el arrendador deberá entregar al arrendatario la liquidación de los gastos efectivamente satisfechos por la vivienda arrendada durante el año anterior y, si son inferiores a los pactados, le devolverá la diferencia correspondiente.
Reembolso de cantidades percibidas en exceso: El cobro de rentas que sobrepasen los límites establecidos da derecho al arrendatario a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso, con devengo de interés legal del dinero, incrementado en 3 puntos.
Infracciones leves y graves, con multas de entre 3.000 y 90.000 euros:
Infracciones leves: alquilares per sobre del Índice, falsear el precio de referencia y no adjuntarlo al contrato: multas de entre 3.000 y 9.000.-€
Infracciones graves: incremento de un 20% por sobre del Índice o si el propietario oculta o falsea información sobre la renta anterior: sanciones entre 9.000 y 90.000.-€
SE EXCLUYEN DE LA APLICACIÓN DE ESTA LEY LAS VIVIENDAS QUE TENGAN UNA SUPERFICIE ÚTIL SUPERIOR A 150 m²
Régimen transitorio: Los contratos que hayan sido concluidos antes de la entrada en vigor de esta ley (09/22/2020), continuarán rigiéndose por lo establecido en la legislación anterior. En caso de novación del contrato, siempre que comporte una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta, se aplicará lo establecido en la Ley.