06.11.2026
Se ha aprobado una modificación que afecta a la tributación en el IRPF de la venta de la vivienda habitual. Está contenida en la disposición final tercera del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE de 7 de octubre de 2026), que modifica el artículo 41 bis.3 del Reglamento del IRPF. La modificación produce efectos desde el 8 de octubre de 2026 y su entrada en vigor no está condicionada a la convalidación parlamentaria del Real Decreto-ley. Tendrá, por tanto, un impacto relevante en la próxima campaña de renta.
El punto de partida: el plazo de dos años
Hasta ahora, la exención por reinversión en vivienda habitual solo se aplica si el inmueble vendido es la vivienda habitual del contribuyente en la fecha de la venta, o lo ha sido en algún momento de los dos años anteriores. Lo mismo ocurre con la exención para mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia. Pasado ese plazo desde que el contribuyente deja de vivir en ella, la vivienda pierde esa condición. A partir de entonces, la ganancia patrimonial tributa con normalidad.
Esta regla causaba situaciones injustas cuando la persona deja la vivienda por motivos ajenos a su voluntad y la venta se retrasa. La reforma corrige dos de esas situaciones.
Supuesto 1: traslado por dependencia o por edad
El contribuyente puede trasladar su residencia porque se encuentra en situación de dependencia severa o de gran dependencia. Puede irse a un centro especializado o al domicilio de un familiar hasta el tercer grado por consanguinidad o afinidad. En ese caso, la vivienda conserva la consideración de habitual hasta el momento del traslado, y el contribuyente podrá aplicar la exención por la venta aunque hayan pasado más de dos años desde que dejó de vivir en ella. La norma no fija un plazo máximo entre el traslado y la venta.
La misma solución vale para los mayores de 65 años que, por razón de su edad, trasladen su residencia a un centro especializado o al domicilio de un familiar hasta el tercer grado. Conservarán el beneficio fiscal aunque vendan el inmueble más de dos años después del traslado. Para esta exención (artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF) no se exige reinvertir el importe obtenido. Por ejemplo, una persona de 70 años que se traslada a vivir con su hija y vende su antigua vivienda cuatro años después puede aplicar la exención si cumple los demás requisitos.
Es una medida especialmente relevante en la práctica. Muchas familias retrasan la venta del piso de sus mayores mientras se adapta la nueva situación, o hasta que se toma una decisión sobre el patrimonio familiar.
Supuesto 2: separación o divorcio
La segunda novedad afecta a los cónyuges que, tras una separación, un divorcio o la nulidad del matrimonio, dejan la vivienda familiar mientras el otro cónyuge sigue viviendo en ella. Si el inmueble se vende más adelante, el requisito de ocupación efectiva en el momento de la venta o en cualquier día de los dos años anteriores se entenderá cumplido para el cónyuge que se fue cuando concurra en el que permaneció. Así, haber salido del domicilio más de dos años antes no impide, por sí solo, aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual o, si se cumplen sus requisitos, la exención para mayores de 65 años o personas en situación de dependencia.
Así se evita que el cónyuge que abandona el domicilio pierda el beneficio fiscal solo porque la liquidación del régimen económico matrimonial o la venta del inmueble se alargan en el tiempo, algo muy habitual en la práctica.
Hay que recordar que estas reglas solo determinan cuándo se considera vivienda habitual a efectos de las exenciones; no suponen una exención automática ni eliminan el resto de requisitos. Entre ellos están reinvertir el importe obtenido en una nueva vivienda habitual dentro del plazo legal, que esta reforma no amplía, y cumplir las demás condiciones de la normativa del impuesto.
Conclusión
Las dos medidas adaptan la norma fiscal a situaciones personales y familiares cada vez más frecuentes. Ya producen efectos desde el 8 de octubre de 2026, pero conviene revisar cada caso antes de vender un inmueble en estas circunstancias.
Daniel Martínez | Director Departamento Fiscal