Apreciados Clientes,
Apreciadas Clientes,
La presente Circular tiene como objetivo precisar el alcance de lo que se expone en la
Circular Núm. I/2026, de fecha 14 de enero de 2026, la cual establece las líneas de
interpretación para la aplicación de la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en
materia de vivienda y urbanismo, y de la que se desprende que, cuando la cesión del
inmueble tiene por objeto satisfacer una necesidad de vivienda, aunque sea transitoria,
la misma queda sometida al régimen propio del arrendamiento de vivienda.
En concreto, se quiere incidir en la nueva regulación de los alquileres de temporada y
de habitaciones:
➢ Arrendamiento de vivienda permanente:
✓ Es aquel destinado a la satisfacción de la necesidad habitual de vivienda,
con independencia de la duración pactada.
✓ Quedan excluidos de esta calificación los arrendamientos destinados a
usos recreativos, turísticos o vacacionales, cualquiera que sea la
temporada.
➢ Arrendamientos con finalidad exclusivamente recreativa o vacacional:
✓ La finalidad recreativa, de vacaciones o de ocio debe hacerse constar
expresamente en el contrato y acreditarse documentalmente ante el
Institut Català del Sòl (INCASÒL) junto con el depósito de la Fianza.
✓ Además, debe hacerse constar en el contrato el lugar de residencia
permanente del arrendatario.
✓ Estos arrendamientos se rigen por la normativa aplicable a los
arrendamientos para usos distintos del de vivienda, es decir, de acuerdo
con lo pactado por las partes y, en su defecto, por lo que dispone el Título
III de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamiento (LAU), y
supletoriamente, por el Código Civil, con excepción de los artículos 36
(fianza) y 37 (formalización del arrendamiento) de la LAU, que resultan
aplicables de forma imperativa.
➢ Arrendamiento de Vivienda suscrito con carácter temporal:
(i) Régimen jurídico y naturaleza
A los arrendamientos de vivienda concertados con carácter temporal por
razones (i) profesionales, (ii) laborales, (iii) de estudios, (iv) de atención o
asistencia médica, (v) de situI88aciones provisionales a la espera de entrega
de vivienda o de regreso a la residencia habitual, o (vi) de otros usos
análogos vinculados a la necesidad de vivienda, comúnmente conocidos
como “arrendamientos de temporada”, se les aplicarán las normas en
materia de arrendamientos de vivienda en lo relativo a:
✓ Fianza y garantías adicionales (artículo 36 de la LAU).
✓ Determinación y actualización de la renta (artículos 17 y 18 de la
LAU). Entre otras, en la zona de mercado residencial tensionado,
la renta pactada al inicio del contrato no podrá exceder la última
renta del contrato de arrendamiento que hubiera estado vigente
en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada
la cláusula de actualización anual. Sin perjuicio de ello, dentro de
estas zonas, y siempre que el propietario sea gran tenedor, la renta
tampoco podrá exceder del precio aplicable conforme al Sistema
Estatal de Referencia de Precios de Arrendamiento de Vivienda.
✓ Elevación de la renta por mejoras y asunción de gastos generales
y servicios individuales (artículos 19 y 20 de la LAU).
Este régimen resulta igualmente aplicable a los contratos en los que se fije
la duración sin especificar la causa de temporalidad.
(ii) Exigencia de constancia y acreditación de la causa de temporalidad
✓ La finalidad temporal del contrato debe hacerse constar
expresamente y acreditarse documentalmente.
✓ La documentación acreditativa debe depositarse junto con la
fianza en el INCASÒL.
✓ Se presume que el arrendamiento tiene una finalidad de vivienda
permanente si en el registro correspondiente (INCASÒL) no
consta acreditado un uso distinto del de vivienda.
iii) Prórrogas y encadenamiento de contratos
✓ Prórroga del contrato temporal por causas acreditadas: si el
arrendatario no acredita expresamente la persistencia de la causa
de la temporalidad y que dispone de residencia habitual en otro
lugar, el arrendamiento queda sometido al régimen jurídico del
arrendamiento de vivienda permanente y se le aplicará su
régimen jurídico, incluida la duración legal mínima (5 o 7 años, en
función de si el arrendador es persona física o jurídica) y el
régimen de prórrogas obligatorias, computadas desde el contrato
inicial.
✓ Encadenamiento de contratos con el mismo arrendatario: la
celebración de un nuevo contrato entre las mismas partes y
respecto de la misma vivienda determina la aplicación de las
normas del contrato de arrendamiento de vivienda permanente,
salvo que la parte arrendadora acredite de forma fehaciente la
subsistencia de las circunstancias que justificaban la
temporalidad.
En ambos casos, la norma refuerza una idea clave: la reiteración
contractual sin causa temporal acreditada neutraliza la calificación
de “temporal”, trasladando automáticamente el contrato al régimen
de vivienda permanente.
➢ Arrendamiento de habitaciones:
✓ Es aquel contrato por el cual la parte arrendadora cede a la arrendataria el
uso exclusivo de una habitación y el derecho de uso de las zonas comunes de
la vivienda a cambio de una renta determinada.
✓ Tiene que respetar los estándares mínimos de superficie por persona y el
umbral máximo de ocupación de la vivienda especificados en la cédula de
habitabilidad.
✓ El arrendamiento de vivienda por habitaciones, así como cualquier forma de
fragmentación física o contractual, no altera la naturaleza jurídica de
arrendamiento de vivienda, ni evita la aplicación de las reglas que le son
propias.
✓ La suma de las rentas de los contratos de vigencia simultánea de una
vivienda situada en zona de mercado residencial tensionado no puede
superar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.
Nuestro Despacho se pone a su disposición para asesorarlo, así como para atender
cualquier cuestión al respecto.
Atentamente,
REBÉS – FERRER
