Apreciados Clientes,
Apreciadas Clientes,
El pasado 31 de diciembre, se publicó en el DOGC, la Ley 11/2025, de 29 de diciembre,
de medidas en materia de vivienda y urbanismo que entró en vigor, al día siguiente a
su publicación, 1 de enero de 2026.
Dicha norma tiene como objetivo principal el de reforzar las competencias de la
Generalitat para afrontar la problemática de acceso a la vivienda, especialmente en
mercados residenciales tensionados, mediante la modificación de diversas normas
sectoriales previas.
Principales medidas:
A continuación, se resumen los elementos fundamentales de esta normativa:
1. OBRA PÚBLICA
Se modifica la Ley 3/2007 de obra pública para evitar confusiones en la tramitación
de los proyectos de obras de competencia de la Generalitat.
2. VIVIENDA
Se modifica la Ley 18/2007 y normas conexas para reforzar la intervención pública.
Destacando:
- Regulación de alquileres temporales y de habitaciones: Estableciendo que los
alquileres temporales y por habitaciones, se considerarán de vivienda habitual (y estarán
sujetos a límites de renta, como en las zonas tensionadas) salvo que el propietario
acredite documentalmente una finalidad concreta (estudios, salud, trabajo), evitando
fraudes; además, limita el precio de los alquileres por habitación, que no podrá superar
el del piso entero. - Vigencia permanente: Las viviendas adquiridas por tanteo y retracto o
situadas en zonas tensionadas mantendrán su calificación de HPO de manera
permanente, con el objetivo de evitar la especulación e incrementar el parque
público. - Incremento del control: Se crea la Comisión de Supervisión de Contratos de
Arrendamiento de Vivienda que tiene la función de supervisar, coordinar y garantizar
el cumplimiento de la normativa relativa a los contratos de arrendamiento de vivienda. - Inspectores como autoridad: El personal de inspección de viviendas es declarado
agente de la autoridad y, en consecuencia, sus actuaciones gozan de presunción de
certeza. - Registro de Grandes Tenedores: Se crea un Registro de grandes tenedores de
vivienda para identificar los inmuebles que las administraciones pueden movilizar. Se
considera una infracción grave negarse a suministrar datos a este registro. - Derecho de tanteo y retracto de la Generalitat: Se amplían los supuestos
en que la Generalitat puede ejercer estos derechos, incluyendo las transmisiones
de grandes tenedores en zonas tensionadas y los inmuebles que provengan de
subastas judiciales o administrativas. - Gestión de fianzas: El Instituto Catalán del Suelo (INCASOL) debe
destinar el importe de las fianzas de los contratos de alquiler que tenga en
depósito, a inversiones para la construcción de vivienda pública protegida y, a
actuaciones directas en núcleos antiguos o sujetos a renovación urbana,
manteniendo una reserva del 5% para garantizar las devoluciones que se
generen. - Plazas de aparcamiento: Se exime a los Ayuntamientos de la obligación
de exigir plazas de aparcamiento en los HPO de alquiler aunque, pueden hacerlo
si lo justifican en el trámite de licencia.
1. URBANISMO
Se introducen cambios importantes en el Texto refundido de la Ley de
Urbanismo. Destacando:
- Publicidad y digitalización del planeamiento: Los Ayuntamientos deben
garantizar la publicidad y el acceso telemático a los instrumentos de planeamiento y
gestión urbanística en formato interoperable. - Comunicación al Registro Urbanístico de Cataluña: Obligación de enviar copia
completa de los expedientes a la Generalidad (dos meses de su firmeza). - Reservas de suelo destinadas a vivienda protegida: Se incrementa la exigencia de
reservas de suelo para vivienda protegida en suelo urbanizable y suelo urbano
consolidado, con porcentajes mínimos y priorización del alquiler y se regulan
condiciones específicas para promotores sociales. Se eximen los POUM de los
municipios que sólo tienen la distinción de suelo urbano y suelo no urbanizable. - Prioridad uso residencial permanente: El planeamiento urbanístico, en municipios
con alta demanda residencial, deben garantizar que el uso predominante sea la
residencia habitual y permanente pudiendo prohibir otros tipos residenciales, como el
turístico. - Vivienda en equipamientos públicos: Los entes locales pueden implantar el uso de
alojamiento temporal de protección en parcelas y edificios calificados de equipamiento
comunitario de titularidad pública sin tener que modificar el planeamiento. - Habilitación de entidades colaboradoras: Se prevé que la Generalitat habilite
colegios profesionales para que emitan informes de idoneidad técnica que agilicen la
concesión municipal de licencias urbanísticas. - Disolución de consorcios: Se debe disolver en el plazo de un año los consorcios entre
el INCASOL y los Ayuntamientos para la ejecución de Áreas Residenciales Estratégicas
(ARE) y sustituirse por convenios.
El texto íntegro de la Ley puede consultarse en el siguiente enlace:
https://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/PDF/9574/2127794.pdf
Nuestro Despacho se pone a su disposición para asesorarlo, así como para atender
cualquier cuestión al respecto.
Atentamente,
REBÉS – FERRER
