202207.05
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El pasado 1 de febrero de 2022 se aprobó por parte del Consejo de Ministros la remisión a las Cortes del Anteproyecto de Ley por el Derecho a la vivienda, que se encuentra ahora en fase de tramitación parlamentaria.

Este anteproyecto propone las siguientes novedades:

⇒ Se introduce el derecho de arrendatarios y compradores de obtener información sobre las condiciones de la vivienda, exigiéndose que se informe sobre la habitabilidad, accesibilidad, eficiencia energética, utilización de energías renovables o acceso a redes de suministros básicos. Podrán requerir las personas interesadas sobre: identificación del vendedor o arrendador, así como de la persona que actúe como intermediario; condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en este incluido, así como las condiciones de financiación o pago; características de la vivienda; información jurídica del inmueble; si se trata o no de una vivienda protegida y del régimen legal que le es aplicable.

⇒ Los promotores o constructores (sean personas físicas o jurídicas) que requieran entregas de dinero a cuenta del precio para la construcción de la vivienda deben:

→ Garantizar la devolución mediante contrato de seguro de caución o aval solidario. La garantía debe incluir todas aquellas cantidades previas a la obtención del título administrativo habilitante de la edificación, impuestos aplicables e interés legal desde la fecha de entrega del dinero.  La garantía se cancelará con la expedición de la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculte la ocupación de la vivienda y acreditada la entrega de la vivienda (aunque el adquirente rechace recibir la vivienda).

→ Depositar las cantidades entregas a cuenta en una cuenta especial, separa de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor.

→ Hacer constar de forma expresa en el contrato de compraventa:

• Que el promotor se obliga a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos impuestos e intereses legales en el caso de que la construcción no se inicie o acabe en los plazos convenidos, que no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o documento equivalente que faculte la ocupación de la vivienda

• Referencia al contrato de seguro o aval bancario, especificando la denominación de la entidad aseguradora o de la entidad avalista.

• Designación de la entidad de crédito y de la cuenta a través de la cual se debe hacer entrega por el adquirente de las cantidades.

→ No se podrá contemplar la rescisión del contrato de compraventa por la mera falta de atención de los pagos parciales, si no se han reclamado previamente, debiendo fijar para ello algún plazo no inferior a 30 días para su pago, después de la reclamación.

⇒ Se creará un registro público de contratos de arrendamiento de vivienda vinculada a los registros de fianzas autonómicas y al Registro de la Propiedad.

⇒ Se establecen la potestad de la Administración de regular la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, permitiendo que elaboren un «plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados en su declaración, así como un calendario de desarrollo para un periodo de referencia de 3 años».

⇒ Se introduce la definición de gran tenedor como la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, con exclusión de garajes y trasteros en ambos casos. Se podrá exigir a los grandes tenedores unos deberes adicionales de información y colaboración en zonas de mercado tensionado.

Como consecuencia de la declaración del área de mercado residencial tensionado se activarán las medidas siguientes:

→ Se modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a las prórrogas de los contratos de arrendamiento, estableciendo que, en aquellos contratos de vivienda habitual en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y siempre que la declaración de la referida zona se encuentre vigente, si el arrendatario lo solicita previamente, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años.

La solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que procedan por aplicación de la misma ley o que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos la necesidad de ocupar la vivienda arrendada.

Al contrato prorrogado se le seguirá aplicando el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

→ En nuevos contratos de arrendamiento de viviendas ya arrendadas, se establece la limitación del alquiler en estas zonas a nuevos inquilinos, con carácter general, a la renta del contrato anterior (con el incremento del IPC correspondiente), permitiendo incrementos adicionales máximos de hasta el 10% en determinados supuestos establecidos en el proyecto de ley:

• Se hubiera rehabilitado la vivienda en los dos años anteriores a la fecha de celebración del nuevo contrato de arrendamiento en los términos fijados por el artículo 41.1 del Reglamento del IRPF.

• Se hubiera rehabilitado o mejorado la vivienda, acreditando un ahorro de energía no renovable del 30% en los dos años anteriores a la celebración del nuevo contrato.

• Se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad en los dos años anteriores a la celebración del nuevo contrato.

• Cuando se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario que le permita potestativamente prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o mas años.

→ Cuando el propietario sea una persona jurídica con categoría de gran tenedor, la renta de los nuevos contratos suscritos en áreas tensionadas estará limitada en su caso por el contrato anterior, o el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

⇒ Introduce reformas en el IRPF modulando la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda para incentivar la reducción de los precios del alquiler.

⇒ Se podrá aplicar un recargo de hasta un 150% de la cuota líquida del IBI en función del tiempo de desempleo y número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal, salvo causas tasadas de desempleo temporal.

⇒ Se modifica el procedimiento de desahucio, modificando los apartados 1 bis y 5 del artículo 441 de la LEC y añadiendo 6 y 7. Esta modificación implica el incremento de los plazos de suspensión de los lanzamientos en situación de vulnerabilidad de 1 a 2 meses cuando el propietario es persona física y de 3 a 4 meses cuando es persona jurídica.